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  • 工业用地,那些你不知道的拿地手法

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  • 行业新闻
  • 2017年06月05日
  • 来源:库房无忧工业地产资讯
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内容摘要

各地工业园区较为遍及的操作方法是:有关部门对外发布一个工业用地的基准地价,而实践出让报价则是在基准地价根底上做上下起浮。

    工业用地必须选用投标拍卖挂牌方法出让,这是2006831日国务院发布《关于加强土地调控有关疑问的通知》(国发31号)的明确规定。实行工业用地投标拍卖挂牌准则,关于有用参加土地调控、遏止工业用地低本钱过度扩大、树立完善的土地商场机制、优化土地构造、推动经济增长方法的改变和工业构造的晋级都具有十分主要的含义。

     

    土地资本是稀缺资本,国家下达的用地计划目标与各地需要差距很大,各地均活跃采纳各项措施,以用好有限的目标。如何取得工业用地,变成工业地产出资运营商的头等大事。

     

    1、通过招拍挂方法是拿地首要路径

     

    通过投标拍卖挂牌方法拿地变成获取开发用地的首要路径。政府为保证国有土地收益最大化,防止国有土地丢失,以最贱价规范公示准则防备土地一级商场的糜烂。尽管工业缔造用地有基准地价,但是土地出让权握在地方政府手上,为了招商引资,贱价出让乃至零地价招商屡次呈现。

    各地工业园区较为遍及的操作方法是:有关部门对外发布一个工业用地的基准地价,而实践出让报价则是在基准地价根底上做上下起浮。开发商有时还可以从工业用地目标以外,绑缚拿到别的类型的用地目标,包括住所、商业用地目标。

     

    2、实体公司以项目拿地

     

    实体公司,尤其是一些闻名的制外型品牌公司,遭到各地招商引资的追捧,往往拿地本钱较低,取得土地以后,自用仅占一部份,短时间用不完悉数土地,所以这些实体公司就会自个组成开发公司或与专业地产开发商协作。关于开发商来说,这又是一条拿地的主要路径。

     

    为了完成工业园由自建自用向工业园财物运营方法的改变及工业地产的开展,2010年,青岛海尔工业开展有限公司正式组成(简称海尔工业地产),变成海尔集团及海尔地产渠道上的新式事务板块。海尔工业地产以真假网效劳园为载体,向社会供给依据信息化的工业物业和仓储物业的一揽子租售效劳,以及入园后的交互、买卖、交给渠道协作效劳,与公司共建网上、网下竞争力,首要有三种商品系列,分别是海尔工业园、海尔商场立异工业园、海尔真假网效劳园。

     

    2010730日,万通实业与TCL集团签订了《进一步推动工业地产范畴协作之框架协议》,依据协议,两边出资兴办万通新创工业资本出资公司,万通持股55%TCL持股45%。原TCL厂区通过万通新创收买后更名万通工社。出资以后,选用的是售后回租的方法,TCL的回租有些为万通供给了根底报答,现成的空闲厂房库房租赁,搁置空间的商业化改造,还有空闲土地的缔造出售或许租借使得增值有些有巨大空间。

     

    3、城市更新

     

    旧城改造是新增拍卖用地的一个主要来源。一些地方政府因为缺少旧城改造所需的市政缔造和拆迁安置资金,因而引入了有实力的公司作为城市运营商参加旧城改造、市政工程缔造,其出资报答来源于收拾出的土地拍卖后的有些收益。有些城市运营商因为本身是开发商身世,不满足单纯的土地收拾收益,因而也会参加竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地做法对比特别,也具有必定的代表性。

     

    4、资本置换

     

    在内陆一些城市,因为地方财政对比吃紧,无法拿出大笔资金进行开发区前期开发,就会约请某开发商或市政工程公司协作,两边达成类似协议:由协作方担任土地收拾投入,收拾出的土地拍卖时,超越基准地价的溢价有些与政府依照必定份额分红,基准地价则包括土地收拾本钱和有关的税费。或许,由协作方担任园区载体(厂房等)缔造,政府以部份厂房物业抵扣出资缔造本钱,相当于开发商帮政府代建园区,取得必定份额的园区物业产权,进而再进行招商、运营。现在商场上不少开发商都是通过这种方法变成工业地产开发商。

    因为实体经济利润率降低,有些公司乃至开展变成干脆以项目圈地作为主业了,并测验选用将工业用地改变性质进行商业性开发运营。

    不管用何种方法拿地,关于工业用地出资运营商来说,拿地仅仅是第一步,最核心疑问是如何完成项目出资收益最大化,这就取决于地块价值评估、项目定位战略及后续招商运营胜败。